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理財筆記 – 基泰建設(2538) 台北精華地段為主力, 指標建案「基泰忠孝」預計2019年底開幕營運

2538 基泰營建股, 但我發現他每年的配股配息都非常穩定, 連帶的股價也都非常穩定, 但營建股仍然不是好的存股標的物, 因為每年狀況差異很大, 屬於景氣循環股, 投資方式可以參考:科斯托蘭尼雞蛋理論

心得:

  • 2018/12/05: 股價12.10, 已經有飯店進駐基泰忠孝,正面
  • 2018/09/12: 股價12.9, 好快就跌下來…
  • 2018/09/06: 股價14.05, 強勢買盤拉抬!!
  • 2018/08/23: 股價10.55, 經過台北車站看見「基泰忠孝」, 還滿有氣勢的! 搭配台北市的西區門戶計畫, 根本就是超強!! 指標建案: 「基泰忠孝」
  • 2018/05/07: 股價10.65, 去年EPS為0.12元, 擬發放0.8元現金,現金殖利率逾7%; 「基泰忠孝」改以出租為主, 獲取穩定租金收益!! 地段這麼好, 穩定現金流也不錯喔!
  • 2018/03/12: 股價10.20, 持續在10~11之間遊走, 去年EPS約0.2元, 看來今年沒太多股息可以拿, 除了基泰忠孝比較有話題之外, 其他案子的餘屋好像就是慢慢賣
  • 2017/10/12: 股價10.10, 觀望
  • 2017/07/25: 股價 9.96, 除息1元股利之後, 目前貼息中..看接下來房市的景氣循環囉!
  • 2017/04/28 ~ 06/12: 股價 11.2左右, 持穩一段時間在10元以上
  • 2017/03/03: 股價 12.05, 從去年11月底最低點一路攀升至12元!
  • 2017/02/10: 股價 10.8, 突破10
  • 2017/01/16: 股價 9.17
  • 2016/11/30-12/20: 股價 10 左右,可觀察是否未來有利多
  • 2016/11/24: 股價 8.74,建商房地產如果沒有延伸出賺錢的副業,而純本業的話:特性是先購地,再蓋大樓,然後售出獲利。若能搭配固定現金流, 對營收會比較穩定。
  • 2016/11/02: 今年從股價15元左右持續緩跌至10元左右,原因是今年獲利能力不佳EPS僅0.03,去年前兩季EPS為4.27,所以營建股變化是滿大的。

2018年11月16日 04:10 工商時報 IHG旗下逸衡酒店 進駐北車基泰忠孝

姚舜/台北報導
又有國際牌酒店插旗台灣,基泰建設跨足觀光產業,子公子鼎峰開發已於上周低調與IHG洲際酒店集團完成簽約,將於台北車站前複合大樓「基泰忠孝」,引進IHG旗下最新健康概念酒店品牌「逸衡酒店」(Even Hotel),並命名為「台北火車站逸衡酒店」(Even Hotel Taipei Main Station),目標明年第3季開始營運,為台北火車站商圈首家國際連鎖酒店品牌。

「台北火車站逸衡酒店」是旗下有15個飯店品牌的IHG洲際酒店集團,繼「金普頓酒店」之後,在台灣第7個酒店品牌,第13個據點。這13家飯店全由IHG洲際酒店集團旗下飯店直營,顯示IHG洲際酒店集團受到台灣飯店投資業主高度倚賴。逸衡酒店定位為「健康生活酒店」,鎖定以追求健康生活品質的國際商務人士為主要客層。IHG洲際酒店集團於2012年創立逸衡酒店品牌,2014年在美國開出第一個據點,2016年走出美國拓展國際市場,看好中國大健康產業的市場規模,逸衡酒店積極在中國大陸拓展版圖,目前在中國已簽約的逸衡酒店已有15家。

「台北火車站逸衡酒店」(Even Hotel)位在「基泰忠孝」大樓的5~23樓,規畫有183間客房,為符合健康養生品牌概念,每間客房內皆有運動健身器材設施,另餐廳亦將有機健康食材入饌,並按健康食譜推出套餐。挾地利優勢與IHG洲際酒店國際訂房通路與會員基礎,飯店平均房價目標訂在4,000元~5,000元間。 IHG洲際酒店集團在全球超過100個國家擁有近5,400家酒店,目前在台灣開業的有桃園、臺中公園智選假日飯店(Holiday Inn Express),2016年引進了高雄英迪格酒店(Hotel Indigo)、2017年台南大員皇冠假日酒店(Crowne Plaza)開幕、今年9月新竹英迪格酒店盛大開幕,年底將迎來亞太區第一間金普頓酒店(Kimpton)於台北大安區營運。未來三年內更會有第一間勤美洲際酒店、台北大直英迪格、嘉義阿里山英迪格、逢甲智選假日、嘉義智選假日酒店陸續開業。

2018年10月17日 「基泰忠孝」明年正式卡位「台北雙子星」商圈

工商 蔡惠芳
上市建商基泰建設(2538)最具話題的開發案-忠孝西路、重慶南路口的37樓摩天大樓「基泰忠孝」,為購物商場+飯店的複合式商業大樓,目前已接近完工,預計2019年年中可望取得使用執照、明年底開幕營運,正式卡位「台北雙子星」商圈。基泰建設今(17)日發布調查報告指出,強勢甲方的年代過去了。以台北東區為例,最近房東從高姿態到如今降價求租,但承租方仍是「回不去了」。不過,「基泰忠孝」1~3樓正招商中,基泰建設以西區的「房東視角」,建議「新房東年代」招商法,提出找到品牌力、付租力、持續力「三高」優質承租方的對策。

這「三高」,即:高品牌力、高付租力、高持續力。目前「基泰忠孝」招商速度加快。其中,飯店方面,基泰表示,將會引進「雙品牌飯店」同時進駐。至於低樓層1~3樓購物商場,基泰表示,目前已有知名珠寶品牌業者主動提出,希望房東媒合業者做複合店的需求,目前已有多組餐飲/零售業者競逐各區塊,由基泰建設自行招商、整合快,可望媒合各業者,由競逐關係成為複合夥伴關係。

2018/09/06 個股:基泰搶攻站前房客商機,「基泰忠孝」明年啟用,酒店、餐飲業者進駐

財訊快報/劉居全報導
基泰(2538)看好台北車站商圈廣大消費能力,決定搶攻房客商機,搶食餐飲商機,基泰位於台北車站商圈的「基泰忠孝」將於明年落成開幕啟用,基泰表示,未來「基泰忠孝」將有高端酒店品牌進駐,同時將引進國外趨勢、新型態的WORKTEL空間概念館。看好樓上的「房客商機」,及卡位國門首站正對面品牌效益,目前一至三樓積極招商中,已吸引包括高端酒店館外餐飲品牌、餐飲集團業者,以及影城經營業者洽談。

「基泰忠孝」在台北車站商圈、台北雙子星聯開案對面,位於忠孝西路一段上、屬於商四用地,基地面積約448坪,將興建地上37層、地下6層的地標建築,預計明年開幕。隨著「台北雙子星」將第六度開標,台北車站商圈於未來3-5年內,將有包括「基泰忠孝」在內、至少十餘棟摩天高樓、五件飯店開發案;隨著高端酒店進駐,迎來觀光客、商務客層,預料不僅是讓商圈重新洗牌,隨之而來相應的娛樂、餐飲等需求,也讓業種隨之改變,更轉變過去台北車站多靠轉運客、學生補習族群等客群撐場的局面。

台北商圈內既有百貨也跟著動作頻頻,如新光三越站前店近期就大動作進行大型改裝,引進主要以彩妝保養、美食餐飲在內的10家新櫃、逾60家品牌迎戰。基泰建設觀察站前商圈內既有商場經營業者,以業種來看,近年來被業者視作制勝關鍵的餐飲業種,比例居高不下,例如曾被媒體稱作「餐廳店王製造機」的微風站前店,餐飲美食櫃位比例就超過5成,遠超過伴手禮(21.5%)和烘焙糕點(16.5%)的比例,而其他零售更僅佔不到一成,可見微風站前幾乎以餐飲立足的定位。而「基泰忠孝」目前一至三樓積極招商中,希望搶攻此商圈的餐飲商機。

2018年07月06日【壹特報】〈法院認證婚外情1〉基泰董座小三判賠60萬 親密出遊照曝光

撰文:調查組
以打造台北市信義區豪宅「信義之星」聞名的上市公司基泰建設董事長陳世銘,2016年遭《壹週刊》直擊,和台灣科技大學女教授梁瓊如過從甚密,陳甚至還會開車送梁回家,陳妻憤而控告梁女侵害配偶權,新北地院日前判決陳妻勝訴,梁女須賠償60萬元,全案仍可上訴。

根據判決書指出,陳妻勝訴的關鍵是因提出,陳世銘、梁瓊如兩人親密出遊與甜蜜互動的照片、影片,現在隨著判決出爐,照片也跟著曝光!從讀者提供給《壹週刊》的出遊照片可以發現,陳世銘和梁瓊如一下被拍到深夜在公園牽手散步,一下又被拍到兩人在機場勾肩搭背,甚至就連兩人靠耳說話、輕摸額頭的畫面也全都入鏡。

判決書指出,梁瓊如雖在法庭中辯解,會和陳世銘牽手、靠耳說話是因陳「趕時間、行走不便、有聽力障礙」等,她也辯稱,陳世銘是乾爹、見面是為了上課及企業講座,但梁女辯詞均未被法官採信。法官認為,梁瓊如和陳世銘兩人多次夜間同遊公園、雙手交握時臉部表情歡愉、不像有人受傷需要攙扶,因此認定兩人關係匪淺、猶如熱戀中的情侶,且已明顯逾越社交分際,因此判決梁女敗訴。

《壹週刊》曾在2016年3月和4月間,三度直擊陳世銘駕著BMW轎車,到梁瓊如任教的台科大接送她下課,後來車子更直接返回梁女位在板橋文化路的香閨,直到深夜都未見陳離開。當時《壹週刊》就曾質疑,為何陳世銘的座車,可以自由進出梁瓊如的上班地點及住家地下停車場?兩人關係令人猜疑。

《壹週刊》調查,現年71歲的陳世銘是建築科班出身,從小就有生意頭腦的他,曾說服母親把新店祖厝賣掉後隨即轉手,一買一賣間就淨賺了三十萬元,也成為陳的創業基金。1975年,在台灣房地產一片榮景之際,陳世銘和沈祖海建築師事務所一群對房地產抱著濃厚興趣的年青人共同創立基泰建設,當時公司資本額僅500萬元。隔年,基泰建設在台北市基隆路推出第一個建案「信義大廈」,從此打響第一砲,後來短短幾年內又陸續推出十幾個建案也全都大賣。1991年,基泰建設獲核准股票公開發行,當時資本額已增加為4億多元,如今基泰建設的資本額更高達43億元。

至於現年53歲的梁瓊如,則是台科大財務金融研究所的講座教授。據了解,梁瓊如一開始先在台科大的企管系擔任助理教授,之後一路爬升至副教授,再轉到財務金融所擔任講座教授,二○一○年更接下財金所所長職務,目前在財金所任教。

2018-05-02 經濟日報 基泰配息0.8元 殖利率7%

記者陳美玲/台北報導
基泰建設(2538)宣布擬發放0.8元現金,現金殖利率逾7%;基泰建設手握市值百億元的「基泰忠孝」大樓,惟公司表示,因應景氣變化,該案以出租為主,獲取穩定租金收益為優先,暫不考慮出售。

基泰建設去年營收僅3.04億元,較前年6.79億元大減55.2%,惟因業外出現0.24億元收益,優於前年虧損1.98億元情況,以致稅後純益達0.54億元,優於前年虧損0.99億元,每股稅後純益達0.12元;基泰董事會決議配發0.8元現金股利,配發率高達666.6%,依4月30日收盤價10.85元計算,現金殖利率達7.37%。

展望今年,基泰建設表示,手中三大成屋案仍是營運支撐來源,包括「基泰台大」、「基泰世貿」、「基泰都鐸薔薇」等,將採取租售並行模式、貢獻收益;另外,「基泰內湖」、「基泰大直」兩大案已取得建照,加計「基泰懷生」、「基泰莒光」、「基泰磺溪」等案,總計五大案公司將視市場景氣,再決定是否售地、拓地、養地或興建等策略。

值得注意的是,基泰建設位於台北市忠孝西路上的「基泰忠孝」市值超過百億元,基泰建設指出,該案已完成結構體,目前制進行內部裝修中,規劃飯店、購物商場、商務住宅等複合式商用不動產,惟全案只租不售,現階段以獲取租金收益為優先,未來是否出售,將視市場景氣情況。「基泰忠孝」位於機場捷運台北車站正對面,在北門商圈改造計畫,加上台北雙子星開發案如火如荼進行之下,該案未來動向受關注。

2017年10月11日 (工商時報) 台北車站商圈 飯店爭相搶進

蔡惠芳/台北報導
被視為飯店一級戰區的台北西區站前商圈,未來3~5年將戰火噴出。基泰建設興建中的「基泰忠孝」商用大樓預計2019年上半年加入戰局,加上10月將正式簽約的台北市「市議會舊址」豪昱營造地上權案、皇翔建設攜手萬豪集團旗下的「萬麗酒店」(RENAISSANCE)、2018年將招標的「雙子星C1D1」和「北門郵局都更案」,至少5大飯店開發案將同台較勁。

房市景氣循環已經從高峰走向低潮,除了加工出售的住宅案之外,可提供長期穩定現金流的商用不動產,躍居為建商下波開發的首選。基泰建設副總經理張玉貞表示,未來基泰的願景就是採住宅、經營、商用地產,三足鼎立,並深耕雙北;其中商用地產方面,基泰重頭戲就是「忠孝基泰」,現在結構體已完成,預計2019年上半年可完工並取得使用執照。

「基泰忠孝」是37層樓的大樓,位於「國門」地段的忠孝西路台北車站大樓對面、重慶南路,預計1~4樓引進購物商場,樓上則為國際品牌的觀光飯店,正在物色、溝通中。將來營運之後,基泰並沒有零售計畫,而會在未來將視市場狀況、整棟價值,再決定全棟出售。基泰目前看待下修中房市的因應策略,是「去住存商」,逐漸降低住宅開發案的比重,相對也會提高商業地產的開發比重。過去以依賴住宅零售為主的經營策略,也會改為採「整化全棟出售」為主的經營模式。

綜觀台北西區商圈,也是飯店旅館重兵布局的一級熱門戰區,除了基泰建設「基泰忠孝」可望簽下國際品牌飯店之外,預計10月由台北市政府與豪昱營造工程正式簽訂50年地上權契約的台北市「市議會舊址」,未來也不排除會作飯店使用。皇翔建設將在京站對面的台汽北站興建約300間房的萬豪集團旗下的「萬麗酒店」(RENAISSANCE),則預估2019年第3季開幕。預計2018年重新啟動招標的台北「雙子星C1D1」大樓聯合開發案,及規畫2018年招商的中華郵政「北門郵局都更案」,加起來西區商圈就可能出現4棟新飯店大樓,熱鬧滾滾。

2017/07/25 降價風、交屋潮帶動 營建業景氣看法回升

文/記者馮牧群
台灣經濟研究院今日公布7月景氣動向調查結果,營建業6月營業氣候測驗點為90.32點,較5月的87.94點上揚2.38點,結束先前連續3個月下跌轉為回升,專家分析,主要是受到政府公共工程擴張、降價風帶來買盤及交屋潮支撐影響,而有高達8成以上的廠商認為未來半年不動產市場景氣呈現持平。根據台經院調查,營建業因公共工程投資的擴張態度明確,加上不動產交屋潮支撐,影響廠商對當月及未來景氣看法。6月營業氣候測驗點調查結果,製造業、服務業、營建業罕見同步上揚,其中製造業為結束連續5個月下滑後上升;服務業連續4個月上升;營建業則結束連續3個月下滑後轉為上升。

台經院副研究員劉佩真表示,梅雨鋒面滯留時間拉長造成災情,衍生應急的道路搶修工程、廠辦投資部分開工等因素,都拉抬6月營造業景氣表現,然而房屋興建及裝修需求仍有一些開工遞延的狀況無法施作,所幸政府公共工程的投資擴張態度明確,使得未來半年營造業景氣可持平視之。不動產業方面,劉佩真表示,儘管降價風潮使自住剛性需求發酵,加上交屋潮的支撐,6月六都建物買賣移轉件數創下2017年以來的單月新高,但接下來須留意買賣雙方是否採取「以拖待變」的策略,賣方認為房市將落底,買方終將出籠,甚至近期建案開價緩緩調升,降價幅度縮小,都可能不利於下半年的買賣移轉量表現。台經院景氣預測中心主任孫明德分析,房市呈現僵持,端看賣方讓價意願決定能否帶起交易量,突破目前僵局。

業務範圍(取自2016年報)

未跨出傳統建商的收益範圍,並未有商場或其他商品規劃, 主要還是以養地/建設/出售出租 的步驟獲利!

殖利率

從1996年到今年2016年, 每年都6%以上, 但仍有幾年沒有配發或不到6% (2001-2005)

股價長期走勢

2001~2005 失落的房地產時代, 中間2007有爬高 (可參考:台灣房地產景氣循環 近50年歷史走勢)
到目前是慢慢往上走

2017/06/13鉅亨網 基泰建設調整業務配置 將強化商用不動產開發

記者張欽發 台北
基泰建設 (2538-TW) 目前以住宅成屋案銷售為主,今年上半年並沒有推案,手中在內湖、大直等已取得建照的建地,也正密切觀察下半年的景氣動向伺機而動,公司方面則在進行業務策略的調整,並將投注部分心力於長期收益型的商用不動產開發案。基泰建設今 (13) 日舉行股東會,通過去年度盈餘每股配發現金股利 1 元等議案,隨後並公布訂 7 月 10 日除息交易。

基泰建設在台北市西區站前的「基泰忠孝」的 37 層大樓,將於明年完工,在 2019 年營運,公司方面傾向於不零售,基泰主管指出,公司方面則在進行業務策略的調整,並將投注部分心力於長期收益型的商用不動產開發案,像「基泰忠孝」則將運用於出租以獲取長期穩定收益。

基泰建設今年上半年並沒有新建案推出,目前可以銷售的成屋包括「基泰台大」、「基泰世貿」、「基泰都鐸」等成屋案,可售金額約 35 億元;基泰手中目前在內湖、大直、萬華、璜溪及懷生段等已取得建照的建地,也在密切觀察下半年的景氣動向伺機而動,包括有連同建照出售、推案等均為選項。

  • 「基泰都鐸」:
    汐止伯爵山莊是傳統台北富人區的表徵之一,「基泰都鐸薔薇」在汐止半山打造全台首見的老英格蘭別墅莊園,2015/7月銷售至今!
  • 「基泰世貿」:
    台北市吳興街284巷9號一帶推出案,採先建後售,2015/7月銷售至今!
  • 「基泰台大」:
    羅斯福路原勝立百貨賣場拆掉後, 基泰建設 2014/8月銷售至今!

2017-05-02 營建股大方給股利 殖利率比高

中央社 記者韋樞台北2日電
營建股各企業陸續發布今年股利政策,新潤今天發布配發現金股利2元,基泰配發1元,殖利率各有8.4%和9.1%之多,加計先前興富發的9.8%和潤隆10.2%,營建股非常補。

  • 新潤近3年配現金股利約3元,今年盈餘分配現金股利每股新台幣2元,創2013年配1元現金股利以來新低,不過今年的現金殖利率仍高達8.4%。
  • 基泰盈餘分配現金股利每股0.9元,加計法定盈餘公積、資本公積發放的現金0.1元,合計為1元,與2011年配股利1元齊平,今年現金殖利率高達9.1%。
  • 隆大營建盈餘分配現金股利每股0.5元,還低於2016年配現金股利0.6元,現金殖利率約4.2%。
  • 早先發布股利政策的潤隆決定配發現金股利3.8元,另有資本公積配發現金1.2元,合計配發5元,配息率超過100%,以今天的收盤價48.8元計算,殖利率高達10.2%。
  • 興富發董事會亦決議配發現金股利5元,包現金股利4.873元及資本公積配發現金0.127元,以興富發今天收盤價51元計算,殖利率達9.8%。
  • 另外,永信建設發布今年首季財報,合併營收5億7055萬元,毛利1億7035萬元,營業淨利1億3009萬元,稅前盈餘1億3089萬元,歸屬母公司淨利1億2904萬元,EPS 0.59元,大幅優於去年同期的0.16元。

2 thoughts on “理財筆記 – 基泰建設(2538) 台北精華地段為主力, 指標建案「基泰忠孝」預計2019年底開幕營運

    1. 易春木 Post author

      沒錯喔!
      要看投資的方向來決定是否適合買入
      因為我是想作存股, 所以暫不考慮營建股

      但若是看好營建股在低檔的投資人, 可以考慮低點 但還是建議先看該公司每年的公開說明書, 會說明未來計畫

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