房市失落的十年即將開始? 人口紅利已經反轉, 若股市崩盤的話, 房價也可能失落10年以上

有巢氏根據過去十年加權股價指數與房市的關係來看,房價變動與股價走勢的相關程度由六成上升至九成,並有趨近同時指標的意味。而在各經濟研究單位不約而同地預測經濟將自今年中開始反彈,預估今年房地產市場在政府大力護航之下,必有一番作為。(推薦閱讀: 台灣房地產景氣循環(1968-2012) 近50年歷史走勢看五次循環)

1. 股價走勢與房價變動二者的關聯性日漸提高

針對過去十年台灣地區加權股價季平均指數與大台北地區平均房價的關係,提供了最新的研究報告,結論指向股價走勢與房價變動二者的關聯性日漸提高,尤其自86年亞洲金融風暴巨變發生之後,房價隨股市走勢而波動的現象更為明顯。

以過去十年的經驗值來看,加權股價指數和大台北地區平均房價的相關係數為62%,但近五年的相關係數提升至94%,甚至近二年的相關性更高達98%,創下歷史新高。這項研究結果可導引出兩項重大意義:第一、股價與房價走勢的關聯性日益升高,尤其自民國86年亞洲發生金融風暴危機之後,更明顯轉強;第二、過去股市是房市領先指標象徵意義的結束,房價隨股市表現起伏的反應密切而直接,若加計時間因素在內,則同期的相關程度甚至較領先及落後指標分析的結果為高,表示房價波動逐漸貼近股市同期走勢。


歷年股價與台北市房價趨勢

2. 人口紅利與房價關聯性 (人口紅利剩9年 房市考驗才開始)

文/卓輝華
臺灣自1990年開始邁向人口紅利期,估計至2026年將結束人口紅利期。所謂「人口紅利」依國家發展委員會定義,係指國內勞動年齡人口達總人口66.7%以上、扶養比在50%以下的狀態。台灣、韓國、日本這三個人口結構相似的東亞國家,在1990年之前,受惠於人口紅利的影響,都創下土地神話般的房地產市場奇蹟!經濟學人曾提出:「東亞在1965年至1995年間的國內生產毛額成長,有三分之一來自有利的人口統計,特別是勞動力突增。」

臺灣前三波房地產市場景氣,主要是人口增加與環境改善的強烈住宅需求所引導。

而勞動年齡人口增加就是房地產需求最大的族群。1962年是勞動年齡人口比例最低點僅51.53%,扶養比最高點達94.05%。至第一波房地產景氣高峰的1967年,勞動年齡人口比例升至54%、扶養比降至83%。一直到1980年第三波的景氣高峰,勞動年齡人口比例已經升至63.5%、扶養比降至57%。

臺灣第四波房地產市場景氣高峰期,就發生在人口紅利初始期。

1987年第四波房價明顯復甦,該年的勞動年齡人口比例升至66%、扶養比降至50.8%,幾乎就要達到人口紅利期的標準。至1989年6月的房價高峰時,也是台灣人口紅利開始的前一年,三年之內平均房價上漲三至四倍。若不是政府於1989年起一連串的政策調控與選擇性信用放款管制等打房措施,當時的房價還是有繼續上漲的機會。

1990年開始,勞動人口比率提高至66.7%以上,撫養比率降至50%以下,真正邁向人口紅利期。雖然遭到政府打房的政策調控,房價在之後的幾年緩步下跌,但是房地產交易量卻大爆發。從1993年起至1999年的七年間,總共成交307.5萬棟房屋,平均每年交易44萬棟房屋。房屋交易量的高峰點,發生在1996年的50.9萬棟,是歷年來第一名的年度房屋交易量。這麼長時間的大量交易棟數,至2016年都未再發生過,預估未來也將不會再發生了。

2003年是台灣房地產市場第五波從谷底開始復甦的時間點,這一年的勞動人口比率高達71%以上,撫養比率降至41%以下,一直到2015年,勞動年齡人口數達到最高峰值的1736.9萬人,而扶養比在2012年達到歷史最低的34.75%,在在顯示近年來,是台灣勞動力資源最充沛、勞動年齡人口負擔最輕的時期。從人口結構展現出的最強人口紅利期的近十年間,整個台灣房市景氣由谷底邁向繁榮,台北市平均房價從每坪30萬元漲至85萬元,其他主要都市房價也翻長一至二倍,持續十年的房市多頭,剛好發生在人口紅利期的最高點之前的十年間。

台灣人口結構圖與日本如出一轍,而台灣將在2015年正式進入人口結構拐點

若這種趨勢維持不變,預估到2060年時,台灣人口總數將只剩下1700萬左右,日本~台灣的鏡子。
2015年是人口紅利的最高峰反轉向下的時期,恰好也是第五波房地產景氣高峰反轉的時期。國家發展委員會估計人口紅利期結束的時間點將發生在2026年,但是自2015年至2026年總計減少的勞動年齡人口達155.8萬人,至2060年時,臺灣勞動年齡人口將只剩下868萬至1007萬人。人口紅利期衰退不僅表現在勞動年齡人口的減少,更代表這些人的扶養負擔加重與消費能力下降。因此,2016年開始,勞動力減少是不容忽視的事實,也將對於未來房地產市場帶來嚴峻的考驗!

日本1990起勞動人口減少,1996年起嬰兒出生率少于老年人口增加率,造成房市泡沫、經濟衰退20年以上,直到現在仍不見其經濟有效復甦,因為日本人口仍持續減少,而老人占人口比例依舊大幅擴大中。

東協國家人口結構年輕,嬰幼兒出生率大於老年人口增加率,以經濟發展看來,整個區域國家未來仍享有長期人口紅利的優勢。

2000年時台灣人口由2200多萬增至2013年的2300多萬人,增加了100萬人;同時期馬來西亞人口由2300多萬增至3007萬人,增加了700萬人。
2020年吉隆坡將由現在600萬增加到成為1000萬人口的大城市,而整個國家將由2900多萬增加到3300多萬的人口。
1970~1990亞洲經濟四小龍,台灣為龍首,後來依序被新加坡、香港、南韓超越,現在~馬來西亞即將超越台灣。

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